Les victimes de plus en plus nombreuses et l’exhortation des candidats à la propriété foncière à plus de vigilance …L’acquisition d’un immeuble au Cameroun peut se faire par voie de donation, de legs ou à titre onéreux. Quoi qu’il en soit, devenir propriétaire foncier par voie d’achat n’est pas chose aisée du moment ou l’on sait que la vente des immeubles non immatriculés est prohibée par la loi et que s’entourer des services et conseils du Notaire ou du Greffier-Notaire pour ce faire n’est pas à la portée de tout le monde. C’est d’ailleurs ce qui explique la ruée des populations démunies vers les possesseurs des droits coutumiers sur les terres relevant du domaine national.
Il est rare donc de passer une journée surtout dans nos métropoles où le problème de logement se pose avec acuité sans rencontrer un individu qui se réjouit du fait d’avoir acquis un lopin de terre dans cette catégorie de domaine et qui curieusement croit en être propriétaire. Cette réjouissance s’estompe aussitôt que l’acquéreur finit par s’apercevoir plus tard qu’il n’en était rien et qu’il a plutôt réalisé une mauvaise affaire. C’est généralement le cas lorsqu’il ne parvient pas à jouir de l’espace par lui acheté du fait d’une opposition quelconque, même si ledit terrain est immatriculé. C’est alors qu’à tort ou bien à raison, le vendeur est qualifié d’escroc foncier, différent du simple escroc.
Aussi, Par escroquerie foncière, il faut entendre au sens de l’article 08 de l’Ordonnance n°74/1 du 06 Juillet 1974 fixant le régime foncier, le fait pour une personne de vendre ou louer un même terrain à plus d’une personne, de vendre ou louer sans en avoir qualité un immeuble appartenant à autrui, de prêter son concours pour ce qui concerne les notaires ou Greffier-notaires à celui qui vend ou loue un immeuble sans en avoir qualité. L’escroquerie foncière se définit également comme étant le fait pour un notaire ou un Greffier-notaire de passer des actes sur des immeubles situés en dehors du ressort territorial de leur étude. Elle est enfin le fait pour une personne de faire immatriculer un immeuble en omettant sciemment de faire inscrire des hypothèques, droits réels ou charges dont ledit immeuble est grevé, ou d’exploiter ou se maintenir sur un terrain dont elle n’est pas propriétaire sans l’autorisation préalable de la personne qualifiée. Ainsi, juridiquement l’escroquerie foncière est une infraction pénale qui appelle à la nécessité de présenter ses éléments constitutifs et la peine qui la sanctionne (I). Pour tenter d’éviter d’en être facilement victime, il y a urgence pour des prétendants propriétaires foncier d’observer plus de vigilance (II).
I- LES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE L’INFRACTION D’ESCROQUERIE FONCIERE ET SA REPRESSION
Comme toutes infractions pénales, l’escroquerie foncière prévue et réprimée par l’Ordonnance n°74/1 du 06 Juillet 1974 fixant le régime foncier notamment en son article 8 est constituée d’élément matériel(A) et d’élément moral ou intentionnel (B).
A)- L’élément matériel
Il est de principe en droit pénal que sans élément matériel, aucune infraction n’est caractérisée. L’élément matériel de l’infraction d’escroquerie foncière se caractérise par les multiples manœuvres frauduleuses très variées employées par l’escroc foncier pour persuader sa victime à lui remettre telle somme d’argent. Il s’agit clairement des différents cas soulevés à l’introduction tels que prévus à l’article 08 de l’Ordonnance n°74/1 du 06 Juillet 1974 fixant le régime foncier
B-L’élément moral ou intentionnel
Il est capital et constitue un principe de base non seulement du code pénal, mais du droit pénal tout entier. L’élément moral défini par l’article 74 du Code pénal, exige que l’escroc foncier ait au préalable l’intention non équivoque de commettre l’infraction d’escroquerie foncière. Ainsi, dans tous les cas soulevés supra, l’intention délictuelle de l’escroc foncier se traduit dans les faits par le fait pour icelui d’organiser volontairement les manœuvres frauduleuses avec conscience que ses agissements aient pour conséquence la réalisation de l’infraction d’escroquerie foncière ;
C)- La répression de l’escroquerie foncière
Selon l’article 08 alinéa(3) de l’Ordonnance n°74/1 du 06 Juillet 1974 fixant le régime foncier, les auteurs de cette infraction sont punis des peines de 25.000 FCFA à 100.000 FCFA d’amende, de 15 jours à 3 ans d’emprisonnement ou de l’une de ces deux peines seulement. Cependant, il n’est pas exclu que le juge pénal accorde à ces délinquants le bénéfice de la double mansuétude légale des articles 90 et 92 du Code pénal.
II- L’EXHORTATION A PLUS DE VIGILANCE : LE PORTRAIT MORAL DE L’ESCROC FONCIER
Chaque victime a une part de responsabilité dans ce qui lui arrive, soit pour avoir fait ce qu’elle ne devrait pas faire ou pour n’avoir pas fait ce qu’elle devrait faire. Afin d’éviter de devenir victime coupable, toute personne désireuse d’acheter un immeuble qu’il soit bâti ou non devra redoubler de vigilance et de prudence chaque fois qu’une proposition de vente de terrain lui est faite.
Afin de déterminer le potentiel acquéreur à leur verser de l’argent, les escrocs fonciers lui montrent parfois un terrain très bien placé alors que le vrai est situé en arrière plan. Une fois le prix payé, l’acquéreur regrette car, non seulement il ne pourra pas jouir du terrain bien placé à lui proposé initialement parce qu’appartenant à autrui, mais surtout, le remboursement de son argent devient incertain. Nombre d’escrocs prennent souvent la poudre d’escampette après leurs forfaits. Il existe aussi des cas où les escrocs fonciers trompent leurs victimes avec des faux documents, des faux tellement bien montés dont l’acquéreur naïf ou négligent ne pourrait s’en apercevoir.
La loi n’exclut personne, tout le monde peut être escroc foncier. Il peut être une autorité privée, publique ou non. Bon nombre d’escrocs fonciers agissent comme les escrocs d’ordinaires. Les escrocs fonciers sont souvent très bons parleurs et flatteurs, trop bavards, dotés d’une force de persuasion développée, se montrant désintéressés mais en même temps très agités et pressés. L’on peut aussi noter le prix anormalement bas de l’immeuble à vendre. Pour quelqu’un de prudent qui a pris la peine de se renseigner au préalable, il s’apercevra que l’on lui vend un immeuble à un prix manifestement dérisoire comparé aux vrais prix pratiqués dans la zone. Ici lorsque c’est le cas, les soupçons de tentative d’escroquerie sont immédiatement à relever puisque dès lors, il y’a doute sur la qualité du vendeur.
Ces escrocs fonciers et leurs complices de plus en plus nombreux depuis maintes années courent les rues sous multiples casquettes. On peut les retrouver parmi les Agents immobiliers, membres des Sociétés immobilières, Démarcheurs, Indicateurs, Pisteurs, défricheurs et même des bailleurs immobiliers etc.
D’autres escrocs fonciers se retrouvent aussi parmi les autorités administratives chargées de la question foncière ou non, notamment les agents cupides du cadastre et des domaines fonciers, certains Notaires véreux ayant perdu le sens de l’honneur, de leur vocation, et surtout de leur mission de sécurisation de la propriété foncière à travers le caractère authentique que revêt les actes de vente immobilière qu’ils dressent. Il nous a aussi été rapporté que quelques notaires ayant participé à des opérations d’escroquerie foncière ont même fuit le pays pour des destinations internationales diverses et ne sont plus jamais revenus.
Il n’est pas inutile de rappeler qu’on a aussi recensé dans certains cas des Sous-préfets de certains arrondissements ainsi que de leurs adjoints, des Avocats, des Huissiers de justice, et des magistrats impliqués de prêt ou de loin dans des opérations d’escroquerie foncière par abus de leur fonction, par des trafics d’influence et notamment en soutenant, protégeant ou même en participant activement à l’acte délictuel.
Même les prêtres et pasteurs d’Eglises sont devenus des grands escrocs fonciers au Cameroun
C’est dire combien aujourd’hui, certains de ces hommes de dieux sont les premiers plus grands pêcheurs de ce monde en s’étant laissés emportés par la cupidité et l’envie pathologique d’être aussi riches et profiter des biens faits de l’argent.
Ces derniers temps, de nombreux prêtres sont entrés activement dans la danse. L’on ne passe plus un seul mois sans parler d’un prélat qui aurait escroqué un de ses fidèles en lui ayant vendu ou loué un terrain qui ne lui appartient pas. Leur système le plus employé c’est de dire à leur potentiel acquéreur que c’est un immeuble qu’un fidèle ou un frère lui a donné comme cadeau, ou pour l’aider à le vendre.
On a surtout vu des prêtres qui menacent leurs victimes des représailles maléfiques si celles-ci les dénonçaient devant les autorités judiciaires ou simplement réclamaient le remboursement de leur argent. Il y’en a même qui menacent de mort les huissiers de justice et autres juristes qui oseraient leurs servir des mises en demeure de rembourser avant poursuites judiciaires. Faites un tour par exemple à la prison centrale de Douala et vous ferez vous même le décompte des prêtres et pasteurs d’églises détenus pour escroquerie foncière.
CONCLUSION
Devenu légion dans nos sociétés, l’escroquerie foncière appelle davantage à plus de vigilance de la part des personnes qui devront avant toute transaction immobilière se rapprocher d’un conseil juridique averti. Nous en appelons aussi et surtout à plus de fermetés de la part de nos autorités législatives (sanctions plus sévères) et judiciaires (plus de rigueur dans l’application des peines prévues).
Samedi prochain (26 novembre 2011), nous allons parler du licenciement abusif en droit positif camerounais
Bon week-end
NB : Elie MBOUOBDA NEABO est Consultant juridique au cabinet « LJV » à Douala, et conseiller Juridique de l’asbl CEBAPH, Cameroun